In der derzeitigen Krisensituation zieht die Nachfrage nach Immobilienleasing merklich an. Denn die Kostensteigerungen im Gefolge von Corona und Ukrainekrieg lassen den Liquiditätsbedarf von Unternehmen wachsen. Hinzu kommt: Unternehmen suchen für ihre Gebäude in Zeiten stark steigender Zinsen nach Alternativen zur klassischen Bankfinanzierung. Ob Produktionsgebäude, Logistik- oder Handelsimmobilien − auch Expansionspläne und Ersatzneubauten lassen sich mit Immobilienleasing stemmen. Außerdem ermöglicht es kreative Lösungen für die Unternehmensnachfolge.
Energie, Rohstoffe, Verbrauchsmaterialen, Gehälter: Unternehmen müssen sich derzeit flächendeckend mit stark steigenden Kosten auseinandersetzen. Hinzu kommen finanzielle Belastungen, weil Modernisierungen, Digitalisierungsprojekte oder auch einfach nur Ersatzbeschaffungen anstehen. Immer dringlicher werden zudem Investitionen in Nachhaltigkeit, etwa in Energieeinsparmaßnahmen, grüne Energieversorgung oder Lademöglichkeiten für Elektromobilität. Dadurch kann es auch bei an sich gesunden Unternehmen zu finanziellen Engpässen kommen. Gleichzeitig haben sich mit dem Ende der Nullzinsära klassische Bankkredite massiv verteuert. So gerät die Liquiditätsbeschaffung via Bankkredit zum weiteren Kostenfaktor. Auf der Suche nach Alternativen entdecken immer mehr Unternehmen das Immobilienleasing für sich. Die Nachfrage nach solchen Lösungen ist seit einiger Zeiten deutlich gestiegen. Doch wie funktioniert Immobilienleasing und welche Vorteile hat es?
Leasingraten bleiben gleich, aber indexierte Mieten steigen
Beim häufigsten Fall des Immobilienleasings, dem Sale-and-lease-back, wird eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie an eine Objektgesellschaft verkauft. Diese vom Leasinggeber eigens gegründete Zweckgesellschaft erwirbt die Immobilie und setzt für die Kaufpreiszahlung Fremdkapital externer Kapitalgeber ein. Gleichzeitig mietet der ursprüngliche Eigentümer die Firmenimmobilie langfristig zurück. Die aufgrund des Mietverhältnisses zu bezahlenden Leasingraten bleiben über die gesamte Vertragsdauer konstant. Sie sind also von der Inflation abgekoppelt, während die im Gewerbeimmobilienbereich sonst üblichen Indexmieten derzeit stark anziehen.
Die Laufzeiten für solche Immobilienleasingverträge liegen meist bei 15 bis 20 Jahren, was den Unternehmen große Sicherheit bietet. Durch den langen Amortisationszeitraum sind kostengünstige laufende Belastungen möglich. Zinsbindungsklauseln und die als Sicherheit dienende Immobilie können den Zinsanteil der laufenden Raten niedrig halten.
Positive Wirkung für Steuern und Bilanz
Beim Immobilienverkauf über eine Sale-and-Lease-back-Struktur werden die stillen Reserven, die in den Firmenimmobilien stecken, verfügbar gemacht. Aktuell können sich diese leicht auf mehr als die Hälfte des Kaufpreises belaufen. Bei einer klassischen Immobilienveräußerung muss die volle Differenz zwischen dem Buchwert, der je nach Objektalter schon sehr weit abgeschrieben sein kann, und dem Verkaufspreis versteuert werden. Wird die gleiche Immobilie dagegen über eine sorgfältig strukturierte Sale-and-lease-back-Transaktion veräußert, lässt sich die Besteuerung der stillen Reserven weit in die Zukunft verschieben.
Unternehmen, die nach HGB bilanzieren, können über Leasing erreichen, dass die Unternehmensimmobilien von der Bilanz genommen werden. Die Folge: Ist das in der Regel fremdfinanzierte Objekt nicht mehr auf der Aktivseite der Bilanz, sinkt auf der Passivseite die Fremdkapitalquote. Im Gegenzug steigt automatisch die Eigenkapitalquote. Für viele mittelständische Unternehmen ist dies existenziell wichtig, da sich damit oft das Rating und somit die gesamten Finanzierungskonditionen verbessern.
Doch auch Unternehmen, die nach dem internationalen Bilanzierungsstandard IFRS bilanzieren, haben beim Immobilienleasing Vorteile. Leasingverträge werden, anders als klassische Markt-Mietverträge, erst in das Finanzergebnis einbezogen. Das heißt, auf die wichtige Bonitätskennzahl EBIT wirken sie sich nicht negativ aus.
Ein weiterer wichtiger Vorteil von Immobilienleasing ist, dass es in der Regel ein Ankaufsrecht zum Ende des Leasingvertrags vorsieht. Der Leasingnehmer kann die Immobilie zum Vertragsende zum Restbuchwert zurückerwerben. In der Praxis wird dieses Recht fast immer ausgeübt, da der abgeschriebene Buchwert in aller Regel deutlich unter dem Marktwert liegt. Die Rückkaufsoption hat noch einen weiteren nicht zu unterschätzenden Vorteil: Damit behält das Unternehmen die Kontrolle über bzw. den Zugriff auf die Immobilie. Damit kann sichergestellt werden, dass das Objekt nicht an Dritte verkauft wird, die gegebenenfalls andere Pläne mit der Immobilie haben.
Neubau ohne Eigenkapital und Investoren
Doch nicht nur Bestandsgebäude lassen sich mit Immobilienleasing finanzieren, sondern auch Ankäufe und Neubauten. Ähnlich wie Sale-and-lease-back funktioniert Buy-and-lease, wo eine bereits fertiggestellte Immobilie von einer Objektgesellschaft im Interesse eines Unternehmens erworben und dann an dieses verleast wird.
Beim Build-and-lease wird eine Immobilie von einer Leasinggesellschaft speziell für einen Mieter nach dessen Wünschen gebaut, der das Objekt dann als Leasingnehmer nutzt. Unternehmen, die sich eine Immobilie bauen lassen möchten, benötigen beim Build-and-lease in der Regel kein Eigenkapital. Die Konditionen des Leasingvertrages sind oft kostengünstiger, als wenn das Unternehmen von einem Investor bauen lässt und die Immobilie dann zurückmietet.
Finanzieller Spielraum bei Betriebsübergaben
Auch für Nachfolge-Situationen bietet Immobilienleasing Lösungen, etwa wenn eine junge Unternehmergeneration oder auch externe Käufer wie Private-Equity-Gesellschaften eine Firma übernehmen wollen und die bisherigen Unternehmer auszahlen müssen. Hierfür kann Kapital verwendet werden, das in den Unternehmensimmobilien gebunden ist. Der Erlös aus dem Verkauf der Betriebsimmobilie fließt bei einem Sale-and-lease-back dem operativen Unternehmen zu. Dieses lässt den bisherigen Unternehmern das Kapital über eine Gewinnausschüttung oder eine Kapitalherabsetzung zukommen. Nach diesem Liquiditätsfluss können die bisherigen Unternehmer Gesellschaftsanteile an die neuen Unternehmer abgeben. Das operative Unternehmen zahlt dann über die nächsten 15 bis 20 Jahre die Leasingraten an die für das Leasing-Arrangement eigens gegründete Objektgesellschaft. Die Last tragen letztlich die neuen Unternehmer, weil die Leasingraten den Gewinn des operativen Unternehmens reduzieren. Ein weiterer Anwendungsfall: Die neuen Unternehmer wollen nach der Übernahme in großem Stil investieren, etwa in Anlagen oder in die Expansion. Hier kann Immobilienleasing die notwendige Liquidität schaffen.
FAZIT
Betriebsübergaben werden sich in den nächsten Jahren häufen, weil die Babyboomer-Generation ins Rentenalter kommt. Generell bietet Immobilienleasing besonders für mittelständische Unternehmen Möglichkeiten, mit den Herausforderungen dieser Zeit umzugehen. Liquiditätsengpässe können überwunden und notwendige Modernisierungen oder Nachhaltigkeitsprojekte angeschoben werden. Immobilienleasingnehmer sichern sich den notwendigen finanziellen Spielraum für den Betrieb, für weitere Investitionen und langfristiges Wachstum. Durch die leasingtypische Rückkaufoption behalten sie dennoch langfristig die Hand auf der Immobilie.
Klaus Busch
Klaus Busch ist seit Dezember 2014 Geschäftsführer der CoRE Solutions GmbH und verantwortet in dieser Funktion das Geschäft mit objekt- und projektbezogenen Finanzierungen von Assets in Objektgesellschaftsstrukturen. Der ausgewiesene Experte für Immobilienleasing und Alternative Financing hat rund 25 Jahre Berufserfahrung. Unter anderem war er rund drei Jahre Bereichsleiter Real Estate Solutions bei der Collineo Asset Management GmbH und arbeitete in verschiedenen Funktionen rund 17 Jahre bei der Münchener LHI Leasing GmbH.
