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Sollte ein Käufer beim Unternehmenskauf die Betriebsimmobilie mitfinanzieren, wenn sein eigentliches Interesse dem operativen Geschäft gilt? Gerade im Mittelstand stellen Produktionshallen, Logistikflächen oder Verwaltungsgebäude häufig erhebliches Vermögen dar. Werden Unternehmen und Immobilie gemeinsam verkauft, wird die Finanzierung schnell komplex. Immobilienleasing eröffnet die Möglichkeit, gebundenes Kapital zu mobilisieren und dabei die langfristige Nutzung des Standorts zu sichern.
Bei der Übernahme eines Unternehmens richtet sich der Blick des Käufers naturgemäß zunächst auf das operative Geschäft: Produkt oder Technologie, Marktposition und Wachstumspotenzial, Ertragskraft und Cashflow stehen im Mittelpunkt der Bewertung. Doch gerade in der stark mittelständisch geprägten deutschen Wirtschaft steckt häufig ein erheblicher zusätzlicher Vermögenswert im Unternehmen, der für den Investment Case nur eine untergeordnete Rolle spielt: die eigene Betriebsimmobilie.
Produktionshallen, Logistikflächen oder Verwaltungsgebäude können einen beträchtlichen Teil des gebundenen Kapitals eines Unternehmens ausmachen. Und bei einem Unternehmensverkauf sollen operatives Geschäft und Betriebsimmobilien häufig gleichzeitig den Eigentümer wechseln – selbst wenn sie rechtlich bereits voneinander getrennt sind. Gerade Familienunternehmen wünschen sich häufig, dass nicht nur Name und Arbeitsplätze erhalten bleiben, sondern auch der Standort. Wenn eine Familie ihr Unternehmen über Jahrzehnte an einem Ort aufgebaut hat, ist diese Kontinuität ein wichtiger Bestandteil einer Nachfolgelösung.
Für den Käufer eines Unternehmens stellt sich die Frage, ob ein hoher Kapitalanteil dauerhaft in der Immobilie gebunden bleiben sollte – oder ob sich dieser sinnvoller für die Weiterentwicklung des Unternehmens oder weitere Akquisitionen einsetzen lässt.
Betriebsimmobilie: Mehr als ein emotionaler Faktor
Dabei gilt es, die Immobilie nicht nur unter dem Gesichtspunkt der Kapitalallokation zu betrachten, sondern auch ihren Stellenwert für das Geschäft genau zu analysieren, sind doch mit einem Standort häufig weit mehr als vermeintlich emotionale Werte wie Unabhängigkeit, Sicherheit und langfristige Substanz verbunden. An der Immobilie können existenzielle Aspekte hängen. Ein Faktor, der nicht unterschätzt werden sollte: Zentrale Know-how-Träger in der Belegschaft als bedeutende „Assets“ sind nicht selten eng an den Standort gebunden.
Hier können durchaus Zielkonflikte entstehen: Einerseits soll möglichst wenig Kapital langfristig in der Immobilie gebunden sein, damit es dort eingesetzt werden kann, wo eine höhere Wertsteigerung entsteht. Andererseits gilt es, einen für die Entwicklung des Unternehmens wichtigen Standort langfristig zu sichern. Ein klassischer Verkauf an einen Immobilieninvestor kann diesem Ziel entgegenstehen.
Sale and Lease Back – Vorteile für Käufer und Verkäufer
Immobilienleasing bietet die Möglichkeit, beide Interessen miteinander zu verbinden, wie etwa bei der Übernahme eines etablierten Maschinenbauunternehmens praktiziert. Das Familienunternehmen hat sich zu einem führenden und hochprofitablen Spezialisten für Sondermaschinen entwickelt und durch innovative Automatisierungstechnik ein namhaftes Kundenportfolio in seinem Marktsegment aufgebaut. Der Mittelständler wurde im Rahmen einer Nachfolgesicherung übernommen. Dabei war es das erklärte Ziel, das Unternehmen unter Einbindung der bisherigen Eigentümerfamilie weiterzuentwickeln.
Aufgrund der hohen Profitabilität des zum Verkauf stehenden Unternehmens war ein Finanzinvestor intensiv im Pitch, der einen höheren Kaufpreis geboten hatte. Um die Transaktion zum Erfolg zu führen, kam der Firmenimmobilie eine hohe Bedeutung zu – sie machte in etwa die Hälfte des gesamten Kaufpreises aus.
Die Betriebsimmobilie wurde deshalb in die Gesamtstruktur einbezogen. Gemeinsam mit der DAL wurde eine Finanzierung geschaffen, die sowohl den Erwerb des operativen Geschäfts als auch die langfristige Nutzung, Weiterentwicklung und Sicherung (über ein entsprechend ausgestaltetes Ankaufsrecht zum Ende der Vertragslaufzeit) des Standorts ermöglichte. Dafür wurde die Immobilie an eine Objektgesellschaft der DAL verkauft, an der auch der Käufer beteiligt ist. Im Rahmen eines langfristigen Leasingvertrags wurde das Objekt an die Gesellschaft zurückvermietet. Beim Sale and Lease Back übernimmt die Leasinggesellschaft wesentliche Aufgaben bei Verwaltung und Geschäftsführung der Objektgesellschaft. Für das operative Unternehmen wird gleichzeitig die langfristige Nutzung des Standorts sichergestellt. Die durch den Leasinggeber durchgeführte Due Diligence lieferte dem Verkäufer Klarheit über den Verkehrswert des Objekts und dem Käufer wichtige Informationen über den Zustand sowie einen eventuellen Investitionsbedarf am Produktionsstandort.
Beim Unternehmenserwerb wurde so durch Immobilienleasing der Kapitalbedarf erheblich reduziert: Denn während der Fremdkapitalanteil eines Unternehmenskaufs in der Regel über sieben Jahre und vergleichsweise teuer zu finanzieren ist, läuft der Leasingvertrag häufig über 20 Jahre zu Konditionen, die vergleichbar mit denen der Finanzierung für den Erwerb einer Gewerbeimmobilie sind. Dabei kann der Leasingnehmer die Immobilie wie ein Eigentümer nutzen, weiter investieren und den Standort entsprechend den Bedürfnissen des Unternehmens entwickeln.
Zusätzlicher Spielraum für weiteres Wachstum
Wer die Betriebsimmobilie nicht nur als Bestandteil des übernommenen Unternehmens betrachtet, sondern als eigenständigen Vermögenswert mit einer eigenen Finanzierungslogik, kann mit Immobilienleasing Finanzierungspotenzial heben und zusätzlichen Spielraum für Wachstum schaffen.
Mehrwert durch Immobilienleasing …
… vor Unternehmensverkauf
- Heben stiller Reserven vor der Transaktion.
- Reduzierter Unternehmenskaufpreis für den Erwerber.
- Bilanzentlastung und Liquiditätszufluss beim Verkäufer.
- Standortsicherung durch langfristige Rückmietung.
- Beibehalten einer eigentümerähnlichen Stellung.
- Optionsrechte zum Rückerwerb am Laufzeitende.
… nach Unternehmensverkauf
- Rückführung von Akquisitionsdarlehen.
- Bilanzverkürzung und Verbesserung von Kennzahlen.
- Planbare Mietraten statt variabler Zinsbelastung.
- Langfristige Standortsicherung.
- Erhöhte Exitflexibilität.
- Schonen von Sicherheiten für weiteres Wachstum.
Michael Pistohl
Michael Pistohl ist Vertriebsleiter im Großgeschäft Firmenkunden bei DAL Deutsche Anlagen-Leasing. Er ist Spezialist für assetbasierte Unternehmensfinanzierungen, Sustainable Corporate Finance sowie die Finanzierung von IT- und Energieprojekten. Seit 2021 ist er bei DAL tätig. Zuvor hatte er verschiedene Führungs- und Betreuungsfunktionen für Firmen- und Unternehmenskunden innerhalb der S-Finanzgruppe inne.
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