Die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft EY-Parthenon hat eine Untersuchung zum Thema Immobilienfinanzierung in Deutschland durchgeführt. Die Finanzierungskosten stehen seit Beginn des aktuellen Nahostkonflikts wieder sprunghaft im Fokus des deutschen Immobilienmarktes. Vor dem Ausbruch der Krise sahen rund 40% der befragten Institute steigende Finanzierungskosten als große Herausforderung an. Unmittelbar nach dem Beginn der militärischen Auseinandersetzungen schnellte dieser Anteil auf über 90% nach oben. Für die Erhebung wurden im ersten Quartal 2026 insgesamt 58 immobilienfinanzierende Kreditinstitute anonymisiert befragt. Zudem flossen die fundierten Einschätzungen von 26 spezialisierten Restrukturierungskanzleien in die aktuelle Studie ein.
Fälligkeitswelle rollt unaufhaltsam an
Die Kreditbücher der deutschen Banken zeigen laut der Untersuchung einen sehr dringenden, strukturellen Handlungsbedarf. Bei rund der Hälfte der Institute liegt der Anteil hochvolumiger Refinanzierungen bei über 40% der Bestände. Bei jeweils 4% der Banken beträgt dieser kritische Wert sogar mehr als 60% oder 80%. Gleichzeitig hat sich die NPL-Quote für notleidende Kredite am deutschen Immobilienmarkt seit 2022 mehr als verdreifacht. Die Quote stieg in diesem Zeitraum von ehemals 1,5% auf zuletzt fast 5% an.
„Mit den jüngsten Entwicklungen ist ein erneuter Kostenanstieg höchst wahrscheinlich“, sagt Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate. Das Prinzip „Abwarten und Hoffen“ gerate jetzt bei bereits zuvor notleidenden Immobilien endgültig an seine Grenzen. Sein Co-Autor Korbinian Gennies ergänzt: „Die aktive Restrukturierung von Immobilienengagements ist heute unverzichtbar, um Refinanzierungsrisiken zu begrenzen“. Die Stimmung der Banken bezüglich einer möglichen Erholung des Immobilienmarktes bleibt laut der Studie weiterhin verhalten. Rund die Hälfte der Befragten geht im laufenden Jahr von einer eher negativen Entwicklung aus. Die andere Hälfte prognostiziert eine zähe Seitwärtsbewegung bis ins Jahr 2027 und darüber hinaus. Eine erkennbare Trendwende wird von rund 60% der Institute erst ab dem Jahr 2029 erwartet.
Neue Strategien gewinnen an Boden
Die Verlängerung und Anpassung bestehender Finanzierungen, das sogenannte „Amend & Extend“, bleibt die dominierende Strategie. Rund 80% der befragten Kreditinstitute greifen laut der aktuellen Erhebung weiterhin auf dieses klassische Instrument zurück. Allerdings gewinnen aktivere Ansätze wie Rettungserwerbe und Plattformlösungen unter direkter Beteiligung der Banken an Bedeutung. Ihr Anteil stieg von 10% im dritten Quartal 2025 auf nunmehr 20% an. Auch NPL-Transaktionen legten leicht von vorherigen 32% auf aktuell 36% zu. Regulatorische Anforderungen nennen 70% als Hürde für alternative Lösungsmodelle. Ein ungünstiges Kosten-Nutzen-Verhältnis behindert 63% der Institute. Fehlende Kompetenzen werden von 57% genannt.
Beim Insolvenzrisiko zeichnet sich laut der Studie von EY-Parthenon eine vorsichtige Entspannung ab. Bei den Projektentwicklungen rechnen noch 30% der Institute mit einer steigenden Anzahl an Insolvenzen. Im dritten Quartal 2025 lag dieser Wert im Vergleich dazu noch bei hohen 61%. Auch bei den Bestandsobjekten sank die Erwartung weiterer Insolvenzen von 45% auf 13%. Laut Korbinian Gennies handelt es sich dabei jedoch um eine Normalisierung der Erwartungen nach hoher Unsicherheit. Die einzelnen Assetklassen entwickeln sich aus Sicht der Finanzierer auch im Jahr 2026 weiter auseinander.
Wohnungsneubau verliert
Büro- und Einzelhandelsimmobilien bleiben wegen veränderten Arbeitsverhaltens und des Onlinehandels spürbar unter starkem Druck. Das Wohnsegment zeigt sich im Vergleich dazu stabiler, bleibt aber dennoch angespannt. Im Privatkundensegment stehen die Finanzierungskosten mit 70% und die Baukosten mit 60% im Vordergrund. Die Kombination aus hohem Zinsniveau und hohen Baukosten verringert die Wirtschaftlichkeit von neuen Bauvorhaben erheblich. Die Nachfrage verlagert sich laut Studie auf Bestandsimmobilien, wodurch der Neubau an Attraktivität verliert. Institutionelle Investoren sehen sich durch hohe Baukosten zu 70% und regulatorische Anforderungen zu 63% gebremst. Eine zunehmende Politisierung des Wohnsegments stört die Investitionsbereitschaft von Kapitalgebern laut den Experten empfindlich. Das Angebotsdefizit droht sich langfristig zu verfestigen.
Als Redakteur der Unternehmeredition berichtet Alexander Görbing regelmäßig über Unternehmen und das Wirtschaftsgeschehen. Zu seinen Schwerpunkten gehören Restrukturierungen, M&A-Prozesse, Finanzierungen und Tech-Start-ups.
