Bei der Übergabe von Familienunternehmen werden Immobilien häufig als Belastung gesehen, die den Nachfolgeprozess komplex machen. Oft besteht der Wunsch, das operative Geschäft zu übergeben, ohne das Immobilienvermögen sofort vollständig zu übertragen. Gleichzeitig soll die finanzielle Handlungsfähigkeit des Nachfolgers gesichert werden. Immobilienleasing ist in dieser Situation ein Lösungsweg mit Zusatznutzen.
Der Fall eines bundesweit aufgestellten Handelsunternehmens für Baumaschinen ist beispielhaft für viele Mittelständler in Deutschland: Ein anstehender Generationenwechsel lieferte den Anlass, auch die Finanzierungsstruktur strategisch neu auszurichten – denn neben dem Generationenwechsel standen Expansionspläne auf der Agenda, die zusätzliche Liquidität erforderten, um geplante Investitionen in neue Standorte stemmen zu können.
In dieser Situation bietet die Aktivierung gebundener Vermögenswerte Unternehmen Möglichkeiten, Liquidität zu schöpfen, um den notwendigen unternehmerischen Spielraum zu gewinnen. So wurde für den genannten Maschinenhändler eine Strategie entwickelt, um Mittel aus dem Bestand zu heben, damit Neuinvestitionen zu ermöglichen und gleichzeitig die Nachfolge strukturell abzusichern.
Sale and Lease Back: Stille Reserven aktivieren
In vielen Bilanzen schlummern erhebliche stille Reserven in Firmenimmobilien, die schon seit Jahren betrieblich genutzt werden. Gebäude tragen in der Regel nicht zur operativen Wertschöpfung bei, binden über stille Reserven jedoch erhebliches Kapital. Genau in dieser Konstellation liegt eine besondere Chance, denn über eine Immobilien-Leasing-Lösung können diese Reserven aktiviert, langfristig refinanziert und in die Struktur der Übernahmefinanzierung eingebaut werden.
Sale and Lease Back (SLB) kann dieses gebundene Kapital freisetzen. Durch langfristige Mietverträge und vertraglich verankerte Optionsrechte wird die dauerhafte Nutzung und die Teilhabe am möglichen Wertzuwachs der Immobilie gewährleistet. Das Unternehmen verkauft betriebsnotwendige Gebäude und Grundstücke an eine Leasinggesellschaft, erhält sofort Liquidität und least sie anschließend zurück.
Im Rahmen der Neustrukturierung der Finanzierung für das Handelsunternehmen wurden sowohl bereits genutzte Immobilien als auch für die Kapazitätserweiterung notwendige Neubauvorhaben in Leasingstrukturen integriert. Während für die Bestandsimmobilien SLB-Strukturen genutzt wurden, kam bei den Neubauvorhaben Build to Lease (BtL) zum Einsatz. Neubau-Leasing eignet sich nicht nur für Unternehmen, die neue Standorte errichten wollen. Auch für das umfassende Sanieren von Bestandsgebäuden kommt eine solche assetbasierte Finanzierung infrage.
Neben dem Liquiditätseffekt lassen sich auch steuerliche Vorteile erzielen, etwa im Bereich der Gewerbesteuer. Sie sollten bereits im Rahmen der Konzeption Berücksichtigung finden. Weiterer Pluspunkt ist der Off-Balance-Effekt, der sich bei Bilanzierung nach HGB positiv auf Eigenkapitalquote und Verschuldungsgrad auswirkt. Gerade bei höheren Investitionsvolumina ist dies mit positivem Einfluss auf Ratingkennzahlen und Covenants deutlich spürbar. Damit lassen sich die gesamten Kosten der Kapitalbeschaffung nachhaltig reduzieren.
Ankaufsrechte: Schlüssel zur Nachfolgeplanung
In unserem Beispiel wurde das Ankaufsrecht der Leasingnehmer am Ende der Laufzeit durch Optionsrechte vertraglich fixiert – ein zentrales Element für eine spätere Rückübertragung des Eigentums an die nächste Generation. Diese Regelung ist im Kontext der Nachfolgegestaltung strategisch hochrelevant. Das Optionsrecht bietet nicht nur Planungssicherheit, sondern sichert auch den Zugriff auf potenzielle Wertsteigerungen.
Die Option muss einem Drittvergleich standhalten, insbesondere wenn der Rückkauf durch Familienangehörige oder verbundene Gesellschaften erfolgen soll. Andernfalls drohen Korrekturen oder die Versagung der steuerlichen Anerkennung.
Der Rückkaufpreis am Ende der Leasinglaufzeit wird üblicherweise schon bei Vertragsabschluss fixiert. Zu den relevanten Punkten gehören klare Fristen für die Ausübung sowie eindeutige Regelungen zur Mitteilung und Wirksamkeit. Damit erhalten Unternehmen die notwendige Sicherheit auch über die Leasinglaufzeit hinaus.
Im dargestellten Fall wurde zusätzlich eine Objektgesellschaft gegründet, an der sich die Nachfolger vollständig beteiligt haben. Die Leasinggesellschaft agiert als Komplementärin, die Nachfolger haben über ein Optionsrecht auf die Gesellschaftsanteile das vertraglich gesicherte Ankaufsrecht erhalten. So kann die Betriebsimmobilie am Ende der Leasinglaufzeit steuerlich sinnvoll in das Privatvermögen der nächsten Generation überführt werden – ohne eine erneute Transaktion.
Die Weichen für eine solche Nachfolgeregelung lassen sich bereits frühzeitig stellen und nicht erst, wenn der Übergang faktisch vollzogen wird. So geschehen im Fall eines mittelständischen Pharmaunternehmens in Norddeutschland, das über den Verkauf eines Bestandsobjekts stillen Reserven gehoben und die Basis für weiteres unternehmerisches Wachstum geschaffen hat. Dem Unternehmen wird zum Ende der Grundmietzeit sowie zum Ende der Vertragslaufzeit ein gesichertes Optionsrecht zur Übernahme der Anteile an der Komplementär-GmbH zum Nennwert des Eigenkapitals eingeräumt. Zusätzlich wird den Eigentümern oder potenziellen Nachfolgern ein Ankaufsrecht am Leasingobjekt zum Restbuchtwert gewährt.
Die Finanzierung solcher Leasingstrukturen auf Basis der Immobilie als werthaltigem Asset erfolgt oft zu günstigeren Konditionen als bei klassischen Darlehensfinanzierungen. Um Finanzierungsvolumen im mittleren zweistelligen Millionenbereich darzustellen, bieten sich Konsortialstrukturen mit mehreren Sparkassen an, um damit die Basis der Finanzierungspartner über die Hausbanken hinaus erweitern.
FAZIT
Maßgeschneiderte Leasinglösungen für Unternehmensimmobilien gewinnen im Mittelstand erheblich an Bedeutung. Für Familienunternehmen bieten speziell strukturierte Sale-and-Lease-Back-Modelle handfeste Vorteile. Mit professioneller Begleitung lassen sich die Ziele Liquidität, Nachfolge und Substanzerhalt in Einklang bringen. Immobilien können so vom stillen Bilanzposten zum aktiven Hebel der Unternehmenszukunft werden.
👉 Dieser Beitrag erscheint auch in der nächsten Magazinausgabe der Unternehmeredition 1-2026.
Kai Eberhard
Kai Eberhard ist seit 2011 Mitglied der Geschäftsführung der DAL Deutsche Anlagen-Leasing, des Spezialisten für die Arrangierung und Strukturierung langfristiger, assetbezogener Finanzierungsvorhaben im Sparkassen-Finanzverbund. Der Bankkaufmann und Diplom-Ökonom verantwortet unter anderem den Vertrieb für das Immobiliengeschäft der DAL.
