Die angespannte Lage am deutschen Immobilienmarkt setzt sich unvermindert fort. Laut einer Umfrage unter den größten immobilienfinanzierenden Banken und Sparkassen sowie auf Restrukturierung spezialisierten Kanzleien herrscht zunehmend Ernüchterung. Die erhoffte Erholung bleibt aus. Vielmehr zeigen sich strukturelle Risiken, insbesondere durch sinkende Nachfrage, Refinanzierungsprobleme und eine weiterhin schwache gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Nach Angaben einer aktuellen Studie von EY-Parthenon hat sich die Situation im dritten Quartal 2025 kaum verbessert. Zwar bewerten nur noch 71% der befragten Institute die Marktlage als negativ oder eher negativ – im Vorquartal waren es noch 80% –, doch bleibt der Druck auf allen Ebenen hoch. Mittelfristig wächst die Skepsis: Nur noch 65% rechnen bis 2030 mit einer positiven oder eher positiven Entwicklung. Im Vorquartal waren es noch 80%. Zugleich erwarten 10% nun sogar eine dauerhaft negative Entwicklung.
Makroökonomische Risiken
Als größtes Risiko gilt inzwischen die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. 74% der Befragten nennen diese als dominanten Einflussfaktor. Das Refinanzierungsrisiko folgt mit 71%, der Nachfragerückgang mit 68%. Die Kreditvergabe bleibt restriktiv. Bei Büroimmobilien haben 89% der Banken ihre Vergabepraxis verschärft, im Einzelhandel zeige sich ein ähnliches Bild. Die Baukosten würden zwar etwas weniger kritisch bewertet als im Vorquartal, doch für 52% der Banken bleiben sie ein zentrales Problem. Auch die Projektentwicklung steht massiv unter Druck. Nach Einschätzung von EY-Parthenon steigt das Insolvenzrisiko für Entwickler und Bauträger weiter. Gründe seien stagnierende Märkte, hohe Vorfinanzierungsbedarfe und unsichere Exit-Perspektiven. Selbst Bestandsimmobilien geraten zunehmend in Schwierigkeiten, da Anschlussfinanzierungen nicht mehr darstellbar sind.
Zinsniveau belastet Refinanzierungen
Die Finanzierungskosten bleiben ein zentraler Unsicherheitsfaktor. Der Drei-Monats-Euribor lag laut Deutscher Bundesbank bis Ende Oktober 2025 bei durchschnittlich 3,3 %. Die Mehrheit der befragten Institute rechnet bis Ende 2026 mit einem gleichbleibenden Zinsniveau. 58 % erwarten keine Veränderung, 16 % rechnen mit steigenden, 26 % mit fallenden Zinsen. Die Finanzierungsbedingungen bleiben damit auf absehbare Zeit angespannt. Während Kapitalgeber in den vergangenen Quartalen auf kurzfristige Überbrückungslösungen wie „Amend & Extend“ setzten, zeichnet sich laut Umfrage eine klare Trendwende ab. Zwar wird dieses Instrument weiterhin häufig eingesetzt, doch alternative Strategien gewinnen an Bedeutung. Mehr als die Hälfte der Befragten sehen inzwischen „Insolvenz und Verkauf“ als praktikablen Weg. Auch „freihändige Verkäufe“ mit Schuldenschnitt werden von den Befragten genannt. Zudem registrieren rund ein Drittel der Umfrageteilnehmer eine Zunahme an NPL-Transaktionen.
Diese Verschiebung spiegelt ein wachsendes Problembewusstsein wider. Nach Angaben von EY-Parthenon erwarten zwei Drittel der Befragten ein steigendes Insolvenzrisiko bei Projektentwicklungen – ein deutlicher Anstieg gegenüber dem Vorquartal. Bei Bestandsobjekten hingegen sinkt die Risikoerwartung. Die Marktentwicklung fällt je nach Immobiliensegment unterschiedlich aus. Besonders kritisch ist die Lage weiterhin bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Die Nachfrage bleibt schwach, vor allem in dezentralen Lagen. Die Hälfte der befragten Banken erwarten weiter sinkende Preise bei Büroimmobilien, nur wenige prognostizieren einen Anstieg. Auch im Einzelhandel ist die Stimmung eingetrübt. Während 2024 noch 60% der Befragten stabile Preise erwarteten, rechnet 2025 die Hälfte mit einer negativen Preisentwicklung. Positive Erwartungen gibt es nicht mehr. Die Refinanzierungsrisiken seien in diesen Segmenten besonders hoch. Stabiler zeige sich der Markt für Wohn- und Logistikimmobilien. Die Preisprognosen sind hier deutlich positiver, das Refinanzierungsrisiko wird als gering eingestuft.
Erwartungen für 2026 und darüber hinaus
Für das Jahr 2026 rechnen 45 % der Befragten mit einer Seitwärtsbewegung des Marktes. 39 % erwarten eine negative Entwicklung, nur 16 % eine positive. Die Hoffnung auf eine baldige Erholung schwindet. Auch mittel- bis langfristig überwiegt die Skepsis. Die strukturellen Herausforderungen scheinen sich zu verfestigen. Insbesondere Hotelimmobilien bleiben problematisch. Zwei Drittel der Banken gehen im kommenden Jahr von einem hohen Refinanzierungsrisiko aus. Im Vorquartal lag dieser Wert noch bei 40 %. EY-Parthenon beobachtet, dass sich der Markt auf eine lange Phase struktureller Anpassungen einstellt.
Strategiewechsel wird unausweichlich
Die bisherigen Lösungsstrategien, die stark auf Zeitgewinn setzten, stoßen laut der Untersuchung zunehmend an ihre Grenzen. Angesichts ausbleibender Erholung und zunehmender Marktfragmentierung gerieten neue Lösungsansätze stärker in den Blick. Dazu zählen freihändige Verkäufe, strukturierte Insolvenzverfahren sowie Plattformmodelle oder Rettungserwerbe. Laut EY-Parthenon bieten solche Modelle aus Wertschöpfungsperspektive großes Potenzial. Entscheidend sei nun, tragfähige Strukturen für langfristige Marktanpassungen zu schaffen. Die Umfrage macht deutlich, dass der Immobiliensektor vor einer Phase der strukturellen Neuausrichtung steht.
Marktbereinigung kann noch Jahre dauern
Das sieht auch Sebastian H. Lohmer, Immobilienexperte aus Hamburg, ähnlich. Er gehört zu den Befragten der EY-Studie: „Die Immobilienpreise werden weiter sinken, wodurch sich die Lage für Projektentwicklungen dramatisch verschlechtert hat und das Insolvenzrisiko steigt lässt. Die Hoffnung auf eine schnelle Zinswende ist vergebens, da die hohe Kreditaufnahme des Bundes die langfristigen Zinsen oben hält. Angesichts von Käuferstreik bei Großanlegern und mangelnder Flächennachfrage kann die Marktbereinigung noch Jahre dauern.“
Als Redakteur der Unternehmeredition berichtet Alexander Görbing regelmäßig über Unternehmen und das Wirtschaftsgeschehen. Zu seinen Schwerpunkten gehören Restrukturierungen, M&A-Prozesse, Finanzierungen und Tech-Start-ups.
