Unternehmensimmobilien etablieren sich als Light Industrial immer stärker als neue Assetklasse

Viele Unternehmer halten Betriebsimmobilien im Privatvermögen und vermieten sie an die eigene Firma. Allerdings birgt diese Konstellation Risiken, etwa beim Unternehmensverkauf. Es empfiehlt, sich zu prüfen, wann ein Verkauf der Immobilien infrage kommt.

Eine neue Lagerhalle, ein modernes Produktionszentrum oder ein repräsentatives Verwaltungsgebäude: Die Geschäfte im Mittelstand laufen gut, weshalb viele Unternehmen expandieren oder ihre bestehenden Betriebsimmobilien modernisieren und erweitern. Meistens kauft oder errichtet dabei das Unternehmen die neue Betriebsimmobilie. Laut einer Studie über Corporate Real Estate in Deutschland liegt die durchschnittliche Eigentumsquote im deutschen Mittelstand bei drei Vierteln der insgesamt genutzten Immobilien. Dafür gibt es Gründe: Die neue Betriebsimmobilie oder das -grundstück gehen unmittelbar in das Betriebsvermögen ein und steigern somit den Unternehmenswert.

Allerdings kann sich diese Form des Immobilienerwerbs als nachteilig erweisen. Denn einerseits erhöht sich die Bilanzsumme, wodurch die Eigenkapitalquote und die Gesamtkapitalrentabilität spürbar sinken. Das kann wiederum das Rating bei den finanzierenden Kreditinstituten verschlechtern. Andererseits haftet der Betrieb in wirtschaftlich schwierigen Zeiten. Die Betriebsimmobilie kommt im Insolvenzfall mit unter den Hammer.

Der bevorzugte Umgang mit diesem Risiko besteht häufig darin, das operative Unternehmen vom Grund- und Immobilienbesitz zu trennen. Dann werden die Betriebsimmobilien direkt vom Unternehmer oder über eine zwischengeschaltete Gesellschaft gehalten und an das Unternehmen vermietet. Die regelmäßigen Einkünfte aus der Vermietung mehren die privaten Vermögenswerte des Unternehmers. Die Betriebsimmobilien und -grundstücke können etwa zur Alterssicherung behalten werden. Bei einer Unternehmensübergabe erleichtert eine Trennung des Betriebsvermögens den Käufern die Finanzierung der Übernahme. Zusätzlich unterliegt ein möglicher Veräußerungsgewinn nach zehn Jahren Haltedauer im Privatvermögen nicht mehr der Einkommensteuer.

Betriebsimmobilien als Risiko für Gesamtvermögen

Doch Vorsicht: Auch diese Konstellation birgt Risiken – etwa bei einem Verkauf des Unternehmens. Ein gutes Beispiel aus der Praxis ist der Fall einer Unternehmerfamilie aus Nordrhein-Westfalen: Da es innerhalb der Familie keinen Nachfolger für das Unternehmen gab, wurde das operative Geschäft im Rahmen eines Management Buy-outs erfolgreich veräußert. Die Betriebsimmobilien verblieben jedoch im Privatvermögen des Unternehmensgründers. Sie machten einen erheblichen Teil seines gesamten privaten Immobilienvermögens aus und stellten damit ein nicht unerhebliches Risiko im Gesamtvermögen dar. Denn sollte das Unternehmen – als Alleinmieter – seine Produktion eines Tages an einen anderen Standort verlagern, könnten die Immobilien sehr schwer anderweitig genutzt werden und somit deutlich an Wert verlieren.